بررسی جامع امور ثبتی املاک و مستغلات (غیرترافعی)

مهم‌ترین مبانی قانونی ثبت املاک عبارت‌اند از:

1. قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی)
2. قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی (مصوب ۱۳۹۰)
3. قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور (مصوب ۱۳۹۳)
4. آیین‌نامه‌ها و بخشنامه‌های سازمان ثبت اسناد و املاک

هدف این قوانین، تثبیت مالکیت، جلوگیری از معاملات معارض، تسهیل در نقل و انتقالات رسمی و ایجاد پایگاه دقیق اطلاعات ملکی است

املاک در ایران از منظر وضعیت ثبتی به دو دسته تقسیم می‌شوند:

1. املاک ثبتی: املاکی که قبلاً مراحل ثبت اولیه را طی کرده‌اند و دارای سند مالکیت هستند.
2. املاک غیرثبتی: املاکی که هنوز در دفتر املاک ثبت نشده‌اند و فاقد سند رسمی می‌باشند. این املاک نیازمند ثبت اولیه از طریق اظهارنامه ثبت و طی مراحل قانونی هستند.

املاکی که مالک آن‌ها مشخص نیست یا به دلایلی ثبت نشده‌اند، در ردیف املاک مجهول‌المالک قرار می‌گیرند. قانون ثبت در چنین مواردی اجازه می‌دهد که اداره ثبت، آگهی‌های عمومی منتشر کند و در صورت عدم مراجعه افراد ذی‌نفع، ملک را به عنوان مجهول‌المالک ثبت نماید. این امر در راستای جلوگیری از سوءاستفاده و تعیین وضعیت املاک رهاشده انجام می‌شود

برای ثبت اولیه یک ملک، مراحل زیر طی می‌شود:

1. تقدیم اظهارنامه ثبت توسط مالک یا قائم‌مقام قانونی به اداره ثبت.
2. انتشار آگهی‌های نوبتی در روزنامه رسمی و محلی.
3. نقشه‌برداری و تعیین حدود ملک توسط کارشناس ثبتی.
4. رفع معارضات احتمالی از سوی اشخاص معترض.
5. صدور حکم ثبت و سند مالکیت پس از گذشت مهلت قانونی.

سند مالکیت در گذشته به صورت دفترچه‌ای صادر می‌شد که امروزه به تدریج جای خود را به سند تک‌برگ الکترونیکی داده است.

سند تک‌برگ مزایای متعددی دارد از جمله:

1. امنیت بیشتر
2. قابلیت استعلام و کنترل سیستمی
3. درج نقشه دقیق موقعیت و حدود ملک

سامانه جامع کاداستر کشور، پایگاه متمرکزی است که کلیه اطلاعات مکانی، ثبتی، حقوقی و فنی املاک در آن ثبت می‌شود. این سامانه موجب حذف اسناد معارض، کاهش دعاوی ملکی، تسهیل در نظارت دستگاه‌های دولتی، و امکان مشاهده سابقه هر ملک به صورت دقیق می‌شود.

اسناد معارض، اسنادی هستند که نسبت به یک ملک واحد، برای دو یا چند نفر صادر شده‌اند. این تعارض ممکن است ناشی از اشتباه ثبتی، جعل، یا ثبت ناقص اطلاعات باشد. در چنین مواردی، با صدور حکم دادگاه یا اعلام نظر هیئت نظارت، اسناد معارض ابطال و سند صحیح تثبیت می‌گردد.

در مواردی که پس از ثبت سند، مشخص شود که حدود یا مساحت واقعی ملک با مندرجات سند مغایرت دارد (مثلاً در نتیجه نقشه‌برداری جدید یا تحدید حدود)، امکان اصلاح آن وجود دارد. اصلاح ممکن است با توافق مالکین مجاور و یا با دستور اداره ثبت و پس از طی مراحل قانونی صورت گیرد.

در مواردی که دولت یا نهادهای عمومی مانند بنیاد مسکن، جهاد کشاورزی، یا منابع طبیعی اقدام به واگذاری اراضی یا املاک به اشخاص حقیقی یا حقوقی می‌نمایند، ثبت رسمی آن املاک در چارچوب مقررات خاص انجام می‌شود. برای مثال، برای زمین‌های کشاورزی واگذارشده، باید اسناد مالکیت صادر و اطلاعات آن در سامانه کاداستر ثبت شود.